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Zoé Briner : La propriété, un rêve archaïque ?
Le Monde dans son édition du 10 septembre relançait le débat : « Tous propriétaires, pour ou contre ?» et tentait de dresser un premier bilan des actions mises en œuvre par le Gouvernement pour satisfaire un thème porté par le Président de la République « la propriété, rêve de toutes les familles et première des sécurités ».
Alors que l’évolution du marché tend à exclure de plus en plus de Français de l’accession, et que les taux d’effort des ménages sont plus lourds que par le passé et pendant de plus longues années, faut-il encore développer l’accession à la propriété et encourager le mythe du petit propriétaire ?
Récurrent dans le discours de l’UMP, et le gouvernement actuel est le premier qui l’affirme de façon aussi volontariste, l’objectif de faire une « France de propriétaires » est-il soutenable ? Question plus fondamentale encore, est-il un facteur de bien être collectif ?
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1. Il existe un (large) consensus pour donner suite et encourager l’accession à la propriété
Le taux de propriétaires occupants, après une pause dans les années 80, a repris une progression depuis 1999 pour atteindre 57% aujourd’hui (situation moyenne par rapport aux autres pays européens).
80 % des Français aspirent toujours autant à devenir propriétaires.
On ne saurait méconnaître l’attachement profond des Français à la propriété et les raisons profondes qui incitent à vouloir plus de sécurité (moyen de se constituer un patrimoine, protection pour la retraite…).
En outre la progression des loyers conforte le sentiment, largement répandu, qu’il vaut mieux un effort pour rembourser un emprunt que de payer un loyer à « fonds perdus ».
Notons cependant avec intérêt que les jeunes ne sont pas prêts à devenir propriétaires à tout prix. Ils sont 34 % à estimer qu’il vaut mieux être locataire et bien vivre qu’être propriétaire dans la gêne.
2. Répondant à la demande des citoyens, l’accession a ainsi bénéficié du soutien de l’Etat
Ce soutien intervient essentiellement à travers le prêt à taux zéro et les aides personnelles.
Du point de vue de l’Etat, il existe un intérêt à encourager l’accession dans la mesure où celle-ci permet une prise en charge de l’effort d’investissement immobilier par l’initiative privée.
En outre, la comparaison du coût de l’accession aidée (prêt à taux zéro) et du locatif social pour un même logement montre que le montant des aides publiques au locatif social est supérieur à celui du prêt à taux zéro.
Dans un contexte budgétaire contraint, l’objectif semble pertinent de son point de vue.
Pour autant on peut s’interroger sur le rôle réel des aides à l’accession dans la progression du nombre de propriétaires. N’y a-t-il pas un effet d’aubaine et dans quelle mesure le ménage accédant n’aurait-il pas déclenché son opération même en l’absence d’aides publiques ?
3. Cette politique présente de sérieux inconvénients
Le contexte sociétal est peu favorable
Les ménages ont des liens familiaux moins stables que par le passé. Sur 30 ans (durée du prêt) la taille d’un ménage évolue (mariages, développement des familles monoparentales, fin de vie…) et la taille d’un logement a peu de chance de rester adapté à ces recompositions. Au final on observe une mauvaise adéquation entre la taille des appartements et la structure des ménages (et une mauvaise utilisation de l’espace) ;
Elle ne correspond plus aux nécessités économiques et à un marché du travail plus flexible.
L’accession à la propriété a une influence négative sur l’emploi en réduisant la mobilité des ménages ;
Cette politique n’a pas de prise sur l’étalement urbain (maisons individuelles localisées dans les secteurs périurbains) faute de prendre suffisamment en compte la dimension territoriale de l’accession.
Or l’étalement urbain est considéré comme un phénomène aux multiples externalités négatives (entrave au développement durable, surcoûts de l’extension des réseaux collectifs – eau, assainissement, voirie – dessertes de transport) ;
L’aide à l’accession peut entrer en concurrence avec les politiques en faveur du locatif.
On peut craindre un dilution des aides et une absence d’arbitrage et de hiérarchisation des objectifs. L’effort budgétaire significatif consacré aux trois secteurs du logement – aide à l’accession, parc locatif privé, locatif social – procède du souhait de favoriser une approche qui concilie le « libre choix » des ménages.
Mais cette absence d’arbitrage des pouvoirs publics envers une priorité claire répond t-il à l’objectif prioritaire : permettre à chaque ménage de se loger correctement, indépendamment du statut d’occupation ?
Enfin et surtout, elle n’a pas intégré la question de l’accès au crédit et de la maîtrise du risque qui lui est associé :
• plus les apports personnels sont faibles et plus les ménages sont contraints de s’endetter sur une longue durée, plus ces derniers sont exposés aux aléas économiques et sociétaux.
• L’accroissement des prix de l’immobilier et donc des charges de remboursement d’emprunt a conduit à une augmentation considérable du poids des dépenses de logement dans le budget des ménages : le coût d’une accession représente aujourd’hui pour un accédant moyen, 5 à 6 années de revenu contre 3 à 3,5 en 1996. Ce sont autant de dépenses qui ne sont pas consacrées à autre chose.
4. Loin du dogme de l’accessibilité à tout prix, nous nous devons de proposer une offre alternative équilibrée et adaptée à l’objectif premier d’un logement décent pour tous
- Réorienter l’argent public vers la production de logements sociaux pour détendre le marché ; relayer cette politique au niveau des acteurs locaux ;
- Concentrer les moyens de la politique du logement locatif social sur le locatif très social ;
- Assurer une plus grande fluidité du parc social : donner la priorité aux publics les plus fragiles en appliquant des surloyers ;
- Encourager des dispositifs de caution locative dans le parc privé pour faciliter la rencontre entre les propriétaires et les locataires.
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